こんにちは。文京区在住の歯科技工士、文京ライフです。
流山おおたかの森から文京区へ引っ越してきて、早4年が経ちました。 郊外の広々とした持ち家から、都内のコンパクトな暮らしへ。この決断に至った経緯は以前の記事でも書きましたが、実際に物件を探し始めて最初にぶつかった大きな壁、それが「借地権と住宅ローン」の問題でした。
今回は、僕が実際に体験した「借地権物件での銀行選び」について、リアルな数字や審査の裏側をお話ししたいと思います。
ネット銀行の「低金利」という幻想
都内で戸建てを探すと、どうしても目に入ってくるのが「借地権付き建物」です。 土地の所有権を持たず、地代を払って借りるスタイルですが、その分、物件価格は所有権の7割〜6割程度に抑えられます。
「これなら文京区でも手が届く！」
そう思ったのも束の間、ローンの壁が立ちはだかりました。 今の時代、住宅ローンといえば金利0.3〜0.4%台のネット銀行が主流ですよね。僕も当然、その超低金利の恩恵を受けようと思っていました。
しかし、現実は甘くありませんでした。 ネット銀行が、そもそも借地権物件を取り扱っていないのです。
審査に落ちたとかではありません。「取り扱っていません」と、門前払い状態。 理由はシンプルで、土地が自分のものではないため、銀行側が担保を取りにくいから。ネット銀行は事務コストを徹底的に下げているので、権利関係が複雑な借地権のような案件は、最初から対象外になっていることが多いんです。
救世主となった3つの銀行
「え、もしかして低金利で借りられないの…？」と不安になっていた僕に、不動産屋の担当者が提案してくれたのが以下の3行でした。
いわゆるメガバンクや労働金庫です。 「でも、金利高いんでしょ？」「借地権だから足元見られるんじゃ…」という懸念を抱えつつ、審査を申し込みました。
結果は、まさかの3行とも「満額承認」。
しかも、「借地権だから」という理由での減額や金利の上乗せは一切なし。通常の住宅ローンと全く同じ条件でパスしたのです。それぞれの対応も特徴的でした。
しかも、「借地権だから」という理由での減額や金利の上乗せは一切なし。通常の住宅ローンと全く同じ条件でパスしたのです。それぞれの対応も特徴的でした。
- 中央労働金庫: 新宿の店舗で対面審査。非常に丁寧な対応でした。
- みずほ銀行: なんと郵送とメールのやり取りのみで完結。対面不要だったので、仕事で忙しい中では非常にスムーズで助かりました。
- 三井住友銀行: 新宿西口のローンセンターで担当者と対面契約。しっかり説明を聞くことができました。
最終的に選んだのは「三井住友銀行」
3つの中から僕が選んだのは、三井住友銀行でした。決め手は以下の3点です。
- 金利: 変動金利で0.8%（当時）。ネット銀行ほどではないですが、1%を余裕で切っており十分許容範囲でした。
- 利便性: アプリの使い勝手が良く、残高管理などが楽そうだったこと。
- 信頼感: 対面での契約時に、借地権のデメリットも包み隠さず話してくれた上で、丁寧に対応してくれたのが印象的でした。
なぜ審査に通ったのか？（40代パパへのエール）
担保価値が低い借地権物件で、なぜ満額借りられたのか。自己分析ですが、理由は2つあると思います。
- 建物の価値: 新築だったので、上物（建物）の価値をしっかり評価してくれた。
- 「人」を見てくれた: ここが一番大きいです。
僕たち40代は、20代・30代と違って「勤続年数」や「職務経歴」という積み上げがあります。 僕のような専門職（歯科技工士）としてのキャリアや、皆さんが長年会社で真面目に働いて培ってきた信用。対面の銀行やメガバンクは、そういった「属性（個人としての信用力）」をしっかりと審査のプラス材料にしてくれます。
ネット銀行のような画一的な審査では弾かれてしまう部分を、総合的に見て「この人なら貸しても大丈夫」と判断してくれたのだと思います。
まとめ：借地権だからと諦めないで
確かに、超低金利のネット銀行が選択肢から消えるのはデメリットです。 でも、メガバンクの変動金利なら十分低水準ですし、何より「都内の好立地に住む」という目的を叶えるための手段としては、非常に現実的な選択肢です。
もし、都内への住み替えで「借地権」が気になっている方がいたら、まずは怖がらずに審査に出してみてください。あなたが今まで積み上げてきたそのキャリアが、きっと最大の担保になってくれるはずです。
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