こんにちは。文京区在住の歯科技工士、文京ライフです。
今回は、僕が千葉県の流山おおたかの森から都内（文京区）へ住み替える際に直面した、「マンションか戸建てか」という究極の選択についてお話しします。
文京区の物件価格を知り、「都内で家を持つなんて無理だ……」と一度は絶望した僕が、最終的にどのようにして7,000万円台の新築戸建て（借地権）という答えに辿り着いたのか。その戦略的なプロセスが、同じように住み替えを検討されているパパさんのヒントになれば嬉しいです。
- 「文京区×マンション」の現実と、僕たちが抱く漠然とした不安
- 迷走の末に見つけた「借地権」という第3の道
- 「狭小」を受け入れ、「時間」と「環境」を最大化する
- まとめ：まずは「理想」と「現実」の差を知ることから
「文京区×マンション」の現実と、僕たちが抱く漠然とした不安
住み替えを検討し始めたとき、まずは利便性の高い「マンション」を思い浮かべるのではないでしょうか。
文京区は「教育の街」として非常に人気が高く、特にファミリー向けのマンションは常に品薄状態です。僕も最初は市場を覗いてみましたが、そこには厳しい現実がありました。
- 1.5億円という「普通」の壁： 家族4人で暮らせる70㎡程度の新築マンションは、今や1.5億円以上が当たり前。
- 築古でも下がらない相場： 築40年、50年のリノベ物件でも、8,000万円から。
「マンションの方が管理も楽だし、資産価値も落ちにくい」 そんな一般論は耳にしますが、一方で「本当にその高額なローンを背負って、心穏やかに暮らせるだろうか？」という不安も拭えませんでした。
マンション派のパパが実は気にしていること
- 終わりのない管理費・修繕積立金： ローン以外に毎月数万円。将来の値上がりも怖い。
- 音のストレス： 下の階の方への配慮で、子供に「静かにして！」と怒鳴り続ける生活。
- 共有スペースの煩わしさ： エレベーター待ちや、大規模マンションならではの管理組合の付き合い。
僕はこれらの要因を天秤にかけ、「やっぱり、僕たち家族には一戸建てが合っている」という結論に至りました。
迷走の末に見つけた「借地権」という第3の道
戸建てに絞ったものの、文京区の「所有権（普通の土地）」は高嶺の花でした。僕の家探しのルートは、まさに迷走の歴史です。
- 所有権の戸建て： 1億円を優に超え、即座に断念。
- 再建築不可物件： 相場より安いものの、ローンの通りにくさや将来の建て替えができないリスクに踏み切れず。
そんな中で浮上したのが「借地権」でした。最初は「土地が自分のものでない」ことに抵抗がありましたが、実はこれこそが「都心に賢く住むためのハック」だったのです。
【徹底比較】借地権のメリットとデメリット
ここで、僕が納得するまでに整理した借地権のリアルをまとめます。
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項目 |
借地権のリアル（僕の捉え方） |
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最大のメリット |
物件価格が所有権の6〜7割。文京区で新築を7,000万円台で買える唯一の方法。 |
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税制・維持費 |
土地の固定資産税・都市計画税がゼロ。その代わり「地代」を払うが、トータルでは抑えられるケースも多い。 |
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心理的メリット |
土地代を抑えた分、建物や教育費、FIREへの投資にお金を回せる。 |
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懸念点（デメリット） |
毎月の地代。住宅ローンの取り扱い金融機関が限られる（けど、ちゃんと選べば通る）。 |
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将来のこと |
売却時に地主の承諾が必要。ただ、文京区のような好立地なら買い手は見つかりやすい。 |
「狭小」を受け入れ、「時間」と「環境」を最大化する
もちろん、7,000万円台の新築戸建てには「狭小住宅」という側面もあります。広い庭はありませんし、隣家との距離も近いです。
しかし、僕たち家族が求めていたのは「家の広さ」ではなく「生活の質」でした。
- 通勤時間の短縮： 往復3時間の通勤疲弊をゼロにし、子供との時間を増やす。
- 教育環境の確保： 塾や学校へのアクセスを最優先し、子供の可能性を広げる。
- 独立した居住空間： 狭くても3階建てなら、マンションのように「音」に神経質になりすぎる必要はありません。
「所有権の広さ」にこだわって郊外に留まるよりも、「借地権の合理性」を取って都心での時間を楽しむ。これが僕たち40代パパにとっての、今の正解だと感じています。
まとめ：まずは「理想」と「現実」の差を知ることから
都内への住み替えは、確かにハードルが高いです。でも、マンションという選択肢だけでなく、「借地権の戸建て」という視点を持つだけで、急に現実味を帯びてくるはずです。
もしあなたが今、住み替えたいけれど踏ん切りがつかない……と悩んでいるなら、まずは「今の家がいくらで売れて、自分の予算がいくらになるのか」をゆるく把握することから始めてみてください。
「これなら、都内に行けるかも」
その確信が得られれば、僕がそうだったように、家探しは一気に楽しくなります。
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