【住み替えの正解】「売り」と「買い」が同時！奇跡の「同時決済」を成功させた、僕の“臆病な”フルローン戦略

こんにちは。文京区在住の歯科技工士、文京ライフです。

都内への住み替えを検討する際、誰もが頭を抱えるのが「タイミング」の問題です。

「今の家が売れる前に、新しい家を買ってもいいのか？（買い先行）」 「先に売ってしまって、仮住まいをするべきか？（売り先行）」

どちらもリスクがありますよね。特に僕たちのような子育て世帯にとって、仮住まいの手間や二重ローンの金銭的負担は、できれば避けたいものです。

しかし、実はこの2つ以外に、「売りと買いを同じ日に行う（同時決済）」という、ウルトラCとも言える理想的な方法があるのをご存知でしょうか？

僕たち家族の流山おおたかの森から文京区への住み替えは、結果としてこの「同時決済」が決まり、何事もなくスムーズに完了しました。

ただ、最初からうまくいったわけではありません。 今日は、僕がこの「奇跡のタイミング」を引き寄せるために準備した、「あえてのフルローン審査」という裏ワザと、心臓が痛くなるほど緊張した当日のドキュメントをお話しします。

「もし売れなかったらどうしよう」と震えているパパさんへ。この準備さえあれば、夜もぐっすり眠れますよ。

住み替えの理想形「同時決済」とは？

まず、当時の我が家の状況を整理します（数字は概算です）。

• 売る家（流山）： 残債2000万円 ／ 売却額5500万円

• 買う家（文京区）： 購入額7000万円

通常、家を買い替えるときは、売却代金で古いローンを完済し、残ったお金を次の家の頭金にします。 しかし、これには「売却」と「購入」のタイミングを完璧に合わせる必要があります。これが非常に難しいのです。

• 売りが遅れると： 新居のお金が払えない（資金ショート）

• 買いが遅れると： 住む場所がなくなる（仮住まいが必要）

僕が目指したのは、このズレをなくす「同時決済」でした。 午前中に流山の家を引き渡し（代金を受け取る）、その足で午後には文京区の家の代金を支払う（鍵を受け取る）。これなら、仮住まいも二重ローンも発生しません。

「そんな都合よくいくわけない」 そう思いますよね。不動産取引は相手があることなので、自分たちの都合だけでは決まりません。だからこそ、僕は「臆病な保険」をかけました。

売れなくても詰まないための「フルローン審査」

僕がとった行動は、銀行に対して「頭金なし、新居の7000万円全額を貸してください」と申請し、審査を通しておくことでした。

これが今回の最大のポイントです。

もし、同時決済がうまくいかず、流山の家が売れ残ってしまったらどうするか？ 頭金を入れる前提で計画していたら、その瞬間に「資金不足」で新居の購入はキャンセル、違約金発生という地獄を見ます。

しかし、「7000万円のフルローン枠」さえ確保しておけば話は別です。

• パターンA（成功）： 同時決済が決まる。

• パターンB（失敗）： 家が売れない。

この「パターンB」になったとしても、フルローンがあれば新居の代金は支払えます。 一時的に二重ローンにはなりますが、「新居が買えない」という最悪の事態だけは回避できるのです。

「いざとなったら、売れなくても買える」 この精神的な余裕（安全ネット）があったからこそ、焦って安売りすることなく、じっくりと売却活動を進めることができました。

※この辺りの葛藤については、こちらの過去記事でも触れています。

【実録】日曜朝10時、応接室での「心臓が痛い」瞬間

そして迎えた決済当日。 結果として、僕たちの流山の家は、4月入居を希望する素敵なご家族に購入いただけることになり、奇跡的に「売り」と「買い」のタイミングが合致しました。

しかし、当日が終わるまで気は抜けません。なぜなら、「お金が振り込まれるまでは、何が起こるかわからない」からです。

日曜日の朝10時。 場所は不動産仲介業者の応接室。

そこには、買い手のご家族、司法書士の先生、双方の不動産の営業マンが勢揃いでした。 普段は和やかな雰囲気の応接室ですが、この日ばかりは独特の緊張感が漂っています。

手続きが始まります。 書類への署名・捺印が進み、いよいよ「お金」が動く瞬間です。買い手の方が、スマホで送金手続きを行います。

「振り込みました」

その一言から、僕の口座に着金するまでの数分間。この時間が永遠のように感じられました。

（もし今、買い手側のシステムトラブルでお金が動かなかったら…？） （もしローン審査に不備があって、融資が実行されなかったら…？）

そうなれば、今日の決済は中止。僕の文京区への引越し計画もすべて白紙に戻ります。考えただけで胸が痛くなり、心拍数が上がるのを感じました。

「ピンポン」

手元のスマホが震え、銀行アプリの通知が光りました。 恐る恐る画面を確認すると、そこには予定通りの売却代金5500万円という数字が表示されていました。

「着金、確認しました！」

思わず声が上ずります。 すかさず僕は、住宅ローンを借りている銀行の担当者に電話をかけました。

「今、資金が入りました。全額繰り上げ返済をお願いします」

電話口で手続きが進み、流山の家の残債（約2000万円）が引き落とされます。 そして、再びスマホの画面を見ると、そこには約3500万円の利益（現金）がしっかりと残っていました。

※3500万の利益分から諸費用や諸々の費用を差し引いて最終的に残ったのは2000万強といったところでした。

「終わった……」

売却が成立し、借金がなくなり、手元には次の生活を支える大きな現金がある。 応接室の空気が一気に緩み、買い手のご家族とも笑顔で「ありがとうございました」と握手を交わしたとき、ようやく僕は心の底からほっと一安心することができました。

それでも僕が「フルローン」を実行した理由

さて、ここで一つの疑問が生まれます。

「手元に2000万円以上も現金が残ったなら、それを次の家の頭金に入れれば、借金は半分で済むんじゃない？」

普通はそうします。 でも、僕はあえて文京区の新居用に用意していた7000万円のフルローンを、そのまま実行しました。

手元に入ってきた現金は、1円も返済には回さず、僕の銀行口座に温存することを選んだのです。

理由はシンプル。「手元の現金を減らしたくなかったから」です。

1. 低金利の恩恵 住宅ローンは変動金利で1%以下（当時はもっと低かったですね）。こんな低金利でお金を借りられるチャンスは他にありません。住宅ローン控除のメリットも最大化できます。

2. 資産運用 手元の2000万強をS&P500などの投資信託で運用すれば、長期的にはローン金利以上のリターン（年利4〜7%）が期待できます。

3. 教育費の備え これから中学受験などでお金がかかります。「家はあるけど金がない」状態を防ぐため、キャッシュは厚めに持っておきたかったのです。

「売れなかった時のための保険」として用意したフルローン枠でしたが、結果として「資産形成のためのレバレッジ（てこ）」として活用することにしたのです。

まとめ：準備さえあれば、結果オーライになる

「買い先行」や「同時決済」と聞くと、なんだか綱渡りのような怖いイメージがあるかもしれません。 あの日曜日の応接室での緊張感は、二度と味わいたくないほどのものでした。

でも、僕のように「最悪の事態（売れない）を想定して、フルローンを通しておく」という準備さえしておけば、恐れることはありません。

結果として同時決済ができれば最高ですし、万が一ズレても、資金ショートすることはありません。 僕の場合、この「臆病な準備」があったからこそ、どっしりと構えていられ、結果として何もかもうまくいきました。

これから住み替えを考えるパパさん。 まずは銀行で「自分はいくら借りられるのか（フルローンは通るか）」を確認し、同時に不動産会社で「今の家がいくらで売れるか」を査定してみてください。

「買える力」と「売れる価値」。 この2つの数字が手元にあれば、どんなタイミングでも動ける自信が生まれるはずです。

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