【税金の真実】売却益2000万は没収される？税金ゼロになった「3000万円特別控除」と初めてのe-Tax体験記

こんにちは。文京区在住の歯科技工士、文京ライフです。

過去の記事で、流山おおたかの森の自宅を売却し、約2,000万円もの売却益（利益）が出た話をしました。

「住宅ローンを親が背負い直す代わりに、現金を手元に残す」という我が家の戦略をお伝えしましたが、読んでくださった方の中には、こんな疑問（というか心配）を抱いた方もいるのではないでしょうか。

「え、でも2,000万円も儲かったら、税金でガッツリ持っていかれるんじゃないの？」

そうですよね。僕も最初はそう思って震えていました。 働いて得た給料からは容赦なく税金が引かれるのに、不動産で得た利益だけ見逃してもらえるはずがない……と。

しかし、結論から言います。 今回の売却益2,000万円に対して、僕が支払った税金は「0円」です。

今日は、マイホーム売却における最強の切り札「3,000万円の特別控除」と、AI（ChatGPT）を駆使して乗り切った初めての確定申告について記録を残します。

素朴な疑問：「利益2000万なら、税金400万？」

売却が決まって浮かれていた僕に、冷や水を浴びせたのが「譲渡所得税」の存在でした。 通常、不動産を売って利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。

僕の場合、所有期間が10年以上だったので「長期譲渡所得」となり、税率は約20%です。 単純計算してみましょう。

売却益 2,000万円 × 20% ＝ 税金 400万円

よ、よんひゃくまんえん……！？

計算機を叩いた手が止まりました。 400万円といえば、これから通わせようとしている私立中学校の学費の、約4年分に相当します。 「子供の未来のために」と必死で捻出したお金なのに、そのうちの400万円が税金で消えてしまうなんて。これでは教育費プランが崩壊してしまいます。

救世主登場：「マイホームの3000万円特別控除」

青ざめながら不動産屋の営業さんに聞いたりネットで調べまくりました。 そこで見つけたのが、国が用意してくれている「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度です。

名前は長いですが、内容はシンプルで神がかっていました。 「マイホーム（住んでいる家）を売った場合なら、利益から3,000万円までは引いて計算していいよ」という特例です。

我が家のケースに当てはめてみます。

売却益：2,000万円

特別控除：▲3,000万円

課税される利益：0円（マイナスにはならないので0円）

「た、助かった……！！」 400万円の支払いが、合法的に0円になった瞬間です。 国は、マイホームの住み替えには優しいんですね。この制度を知っているかどうかで、手元に残るお金が車一台分（いや、高級車一台分）変わるわけです。

落とし穴：「自動適用」ではない！確定申告の壁

ただし、ここで安心してはいけません。 この特例には一つ、非常に重要なルールがあります。

それは、「確定申告をしないと適用されない」ということ。

たとえ税金がゼロになる計算でも、「私はこの特例を使います！」と税務署に申告しない限り、特例は認められません。もし申告を忘れたら、後から「400万円払え」という督促状が来る恐れがあります。

会社員の僕にとって、確定申告は未知の世界。 普段は歯の噛み合わせを調整するミクロな仕事をしていますが、税金の書類という「見えない敵」との戦いには慣れていません。

ChatGPT先生に聞きながら挑んだ「e-Tax」

今は便利な時代で、税務署に行かなくても自宅からスマホやPCで申告できる「e-Tax」があります。 僕もこれを使って申請することにしました。

いざ画面を開くと、「譲渡所得の内訳書」だの「取得費」だの、専門用語のオンパレード。 どこに何の数字を入力すればいいのか、正直パニックになりかけました。

そこで助けを求めたのが、生成AIの「ChatGPT」です。

僕：「家の売却益の3000万円控除を使いたいんだけど、e-Taxのどの項目を選べばいい？」 AI：「『分離課税の所得』コーナーにある『譲渡所得』を選択してください。特例の適用条文には『措置法35条1項（居住用財産）』を選びます」

僕：「取得費って、買った時の仲介手数料も含んでいいの？」 AI：「はい、購入時の仲介手数料や印紙代も取得費に含まれます。それを計上することで利益を圧縮できますよ」

こんな感じで、専属の税理士さんが横にいるかのように、わからない単語を片っ端からAIに聞いて進めました。 おかげで、無事に自宅から一歩も出ることなく、申告を完了させることができました。

注意点：新居の「住宅ローン控除」との選択

最後に一つ、重要な注意点をお伝えしておきます。 この「3,000万円特別控除」を使うと、住み替えた先の新居（今の文京区の家）では「住宅ローン控除」が使えなくなります（併用不可）。

• A：今回の売却益の税金（400万円）をゼロにする
• B：新居で10年間、住宅ローン控除（税金の戻り）を受ける

このどちらがお得か、天秤にかける必要があります。 僕の場合は、どう計算しても「A（今回の400万円免除）」の方が圧倒的にお得だったので、迷わずこちらを選びました。 （※ここはお持ちのローン残高や年収によって変わるので、必ずシミュレーションしてくださいね）

まとめ：知っていれば怖くない

「家が高く売れても、税金で損をする」 そんなイメージを持っているパパさんもいるかもしれませんが、マイホームに関しては強力な非課税制度が用意されています。

ちゃんと制度を知って、正しく手続き（確定申告）をすれば、利益をまるまる子供の教育費や次の生活に残すことができます。

まずは「自分の家がいくらで売れるのか」を知るところから。 もし利益が出そうなら、「あ、3,000万円までは税金かからないんだな」と思い出して、安心して住み替えを検討してみてください。

※この記事は僕の実体験に基づく記録です。税制は複雑ですので、個別のケースについては必ず税務署や税理士さんにご確認くださいね。

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