【完全版】流山おおたかの森から文京区へ。40代パパが決断した「都内住み替え」の全記録

こんにちは。文京区在住の歯科技工士、文京ライフです。

「母になるなら、流山市。」 このあまりにも有名なキャッチコピーを、都内へ通勤するパパたちなら一度は目にしたことがあるはずです。僕が約12年前、千葉県流山市の「流山おおたかの森」に分譲住宅を購入した際も、この街はまさに子育て世代の聖地として輝いていました。

美しく整えられた街路樹、週末ごとに家族連れで賑わうショッピングモール。そこには、郊外ならではのゆとりと、新しい街が持つ特有の活気がありました。35年の住宅ローンを組み、庭付きの一戸建てを手に入れたとき、僕は「これで人生の基盤は整った」と確信していました。

しかし、月日が流れ、子供が小学校高学年になり、中学受験という現実が目前に迫ったとき、僕の価値観は根底から揺さぶられることになります。毎日往復2時間を超える通勤、満員電車のストレス、そして子供の教育環境。

「このままでいいのか？」という問いが、いつしか無視できないほど大きなものになっていきました。

この記事では、僕が流山の分譲住宅を売却し、文京区の一戸建てへ住み替えるに至った全行程を詳しく記します。住み替えを検討しているけれど、今の家を売る勇気が出ない、あるいは具体的な手順がわからないという同年代のパパたちへ。僕のこの実体験が、一つの羅針盤となれば幸いです。

流山おおたかの森での暮らしと、芽生えた違和感

僕たちが流山おおたかの森を選んだのは、決して「母になるなら」というコピーに背中を押されたからではありません。しかし、つくばエクスプレス（TX）の利便性と、計画的に作られた街並みは、当時の僕たちにとって非常に魅力的だったのは事実です。

分譲住宅という「安住の地」

当時購入したのは、駅まで徒歩15分、40坪・4LDKという広さの分譲住宅でした。2009年当時は、駅前を一歩離れると周りは田畑が広がっており、カーナビすら対応していないような状況でしたが、その分、4000万円という価格で「庭付きの広い家」を手に入れることができました。

近隣住民も同じ時期に引っ越してきたばかりのファミリー層が多く、コミュニティは非常に温かいものでした。週末になれば、庭で子供を遊ばせながら、近所のパパたちと何気ない会話を交わす。まさに「子育ての正解」と言える場所が、そこにはありました。

TXの混雑と「時間の損失」

しかし、街の発展とともにTXの混雑は僕の想像を超えていきました。 朝、駅のホームで電車を待つ列。車内に押し込まれ、秋葉原までの約30分間、身動き一つ取れない環境。僕の仕事である歯科技工は、指先の繊細な感覚が何よりも重要です。仕事前に満員電車でこれほどまで消耗していいのかという疑問が、日々僕の心を削っていきました。

夜遅くに帰宅すると、子供はすでに寝ています。平日に子供と会話できる時間は、わずか数分。「僕は、何のためにこの広い家を買ったのだろうか」広いリビングや庭があっても、そこで過ごす時間が物理的に確保できないという矛盾。これが、僕が最初に感じた「郊外生活の限界」でした。

教育環境の壁：なぜ「文京区」だったのか

住み替えを真剣に検討し始めた最大の引き金は、長男が小学校高学年になり、周囲が中学受験を意識し始めたことでした。

郊外での通塾の限界

当初は「公立でいいかな」とのんびり構えていた僕も、妻の「選択肢は多いほうがいいんじゃない？」という言葉や、街全体の教育熱の高まりを感じて、少しずつ意識が変わっていきました。

しかし、長男が気に入った都内の私立中学校へ通うとなると、流山からではドアツードアで片道1時間半以上、往復で3時間かかります。大人の通勤の1時間と、育ち盛りの中学生の1時間は意味が違います。部活もして、勉強もして、友達とも遊んでほしい。そう考えたとき、「1日3時間を電車の中で過ごさせること」が、親として最適解だとは思えなくなりました。

文京区という「環境」の価値

文京区には、親が無理に強いるのではなく、「学ぶことが自然なこと」として受け入れられる土壌がありました。派手な娯楽施設はなく、代わりに図書館や歴史ある街並みが点在する街。この「環境という目に見えない資産」を子供に与えてやりたい。その想いが、僕たち夫婦の中で「都内への住み替え」を現実的な選択肢へと押し上げました。

【お金と資産】分譲住宅を売却する勇気

住み替えにおいて、最も高いハードルとなるのが「今の家をどうするか」という問題です。

査定書が教えてくれた「人生の逃げ道」

「売っても赤字になるのではないか」という不安を抱えながら、僕はまず不動産の一括査定を申し込みました。そこで突きつけられたのは、不動産業界のリアルな数字でした。

分譲住宅を建てたハウスメーカーの査定は「2500万円」。しかし、他社の査定は「7000万円狙いましょう」という強気なもの。彼らが見ていたのは、建物の古さではなく、「おおたかの森という街の熱狂」でした。

最終的な売却結果：5500万円

結局、僕たちは流山の家を5500万円で売却することに合意しました。4000万円で購入し、12年住んでプラス1500万円。この売却益が、次の文京区での生活を支える生命線となりました。

多くのパパが「うちは売れない」と勝手に決めつけていますが、今の家の価値を正しく知ることは、リスクではなく「人生の選択肢」を増やすメンテナンスです。

文京区での家探し：予算と現実の折り合い

文京区での住み替えは、まさに「取捨選択」の連続でした。

予算6500万でたどり着いた「借地権」

都内の、しかも文京区で一戸建てを普通に探せば、相場は1億円を軽く超えてきます。歯科技工士の僕にとって、それはあまりにも非現実的な数字でした。そこで僕が選んだのが、所有権ではなく「借地権」という選択肢です。

借地権物件はネット銀行のローン審査が厳しかったり、更新料の懸念があったりとクセは強いですが、それ以上に「文京区に住む」という目的を叶えるための最短ルートでした。

40坪から15坪へのダウンサイジング

流山の40坪という広さに慣れていた僕たちにとって、文京区の15坪・3階建てという環境は、まさに未知の世界でした。しかし、狭小住宅には狭小住宅なりの「家族の距離感」と、メンテナンスの楽さという意外なメリットがありました。

【収支公開】ローン増でも家計が破綻しない「カラクリ」

住み替えにあたって、多くのパパが恐怖を感じるのが「毎月の支払い増」です。僕の場合も、流山のローンに比べて、文京区での支払いは月々約7万円増えました。しかし、結論から言うと、家計は以前よりも健全になりました。

売却益2000万円を「あえて」頭金に入れない理由

流山の家を5500万円で売却し、手元に残った約2000万円。普通なら新しい家の頭金に入れてローンを減らそうと考えますが、僕は「フルローン」を選びました。

なぜなら、40代の子育て世帯にとって、手元の現金（キャッシュ）こそが最強の保険だからです。これから始まる中学受験の塾代、そして私立中学の学費。これらをローンの低金利で調達し、手元資金を厚くしておくことで、精神的な余裕が生まれました。

税制優遇「3000万円特別控除」の威力

また、売却益にかかる税金についても、しっかりとした知識が必要です。僕は「3000万円特別控除」を活用することで、譲渡所得税をゼロにすることができました。この知識があるかないかで、手元に残る金額は数百万円単位で変わってきます。

文京区ライフの真実：教育・治安・物価

文京区に住んでみて、郊外（流山）との違いに驚いたことがいくつもあります。それは「都内＝高い、危ない」という先入観を覆すものでした。

塾帰りの「本当の治安」

流山にいた頃は、夜遅くの塾帰りは心配で駅まで迎えに行っていました。しかし、文京区（特に本郷や小石川周辺）は、夜21時を過ぎても塾帰りの小学生たちが普通に一人で歩いています。街全体の防犯意識の高さと、「勉強している子がいるのが当たり前」という空気が、親としての不安を劇的に減らしてくれました。

「物価が高い」は思い込み？

「都内のスーパーは高い」と思っていましたが、実はそうでもありません。コストコのような大量買いはできなくなりましたが、近所の商店街やスーパーを使い分けることで、食費は以前とさほど変わっていません。むしろ、車を手放したことでガソリン代や駐車場代がなくなり、トータルの生活費は下がったほどです。

【狭小住宅のリアル】40坪から15坪へ住み替えてわかったこと

分譲住宅に住んでた身からすれば、文京区のそれは「狭小住宅」です。流山の40坪から15坪へ、面積が半分以下になった生活は、正直に言って「不便」なこともあります。

15坪で暮らす「10の不便」と「意外な快適さ」

階段の上り下り、収納の少なさ、隣家との距離。正直「不便だな」と思う瞬間は毎日あります。しかし、それを上回るのが「家族の距離感」です。流山の広い家では、それぞれの部屋にこもりがちでしたが、今の家では自然とリビングに家族が集まります。また、無駄なものを買わなくなる「断捨離」の強制力も、40代の生き方をシンプルにしてくれました。

「車」を捨てて得た「身軽さ」という資産

一番大きな変化は、車を手放したことです。週末、駐車場待ちで30分消費したり、渋滞でイライラしたりすることがなくなりました。文京区は地下鉄が網の目のように走っており、バスも便利です。

40代の生存戦略としての「住み替え」

最後に、僕と同じように住み替えを迷っているパパたちに伝えたいのは「住居費を、働き続けるための投資と考える」という視点です。

満員電車からの離脱は「必要経費」

毎日往復3時間の満員電車。それを20年続ければ、人生の膨大な時間が「ただ耐える時間」になります。住居費が月7万円上がったとしても、それで毎日1時間半の自由時間が買えるなら、それは40代が健やかに、そして長く働き続けるための、安すぎる投資ではないでしょうか。

「坂道」が変えた40代の体

都心に住むと、とにかく「歩く」ようになります。文京区の坂道を上り下りするだけで、特別なトレーニングをせずとも体が引き締まりました。これは予想外の副産物でした。

結び：文京区の空の下で思うこと

流山おおたかの森を去る日、僕は少しだけ「寂しさ」を感じていました。40坪の家、広い庭、そこで過ごした12年。でも、文京区の新しい家で、塾から帰ってきた子供と「今日どうだった？」とゆっくり会話できる毎日を過ごしている今、僕はあの日の決断を一度も後悔していません。

住み替えは大きな決断です。でも、「家は一生モノ」という呪縛から自分を解き放ち、家族の今のステージに合わせて最適化することは、パパができる最大の家族サービスの一つだと僕は思います。

もし、あなたがまだ迷っているなら、まずは「自分の家の市場価値」を調べることから始めてみてください。そこには、あなたが想像もしなかった「新しい人生へのチケット」が隠れているかもしれません。